引っ越し物件選びの時に気をつけたこと

 memo
6月 242018
 
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引っ越ししてしばらく経ったので忘れないうちにメモ。

物件選び

前提
  • 単身向け
  • 東京
不動産屋

どの不動産屋を選ぶかはかなり悩ましい。
その時々の事情で選ぶべき業者も変わるだろう。

  • 不動産仲介業者には客付け業者と元付け業者がある
    • 元付け業者は賃貸人から依頼されて賃借人を探す
    • 元付け業者は管理会社を兼ねていることが多い
    • 客付け業者は賃借人に不動産DB(レインズ)等を用いて物件を紹介する
    • 不動産情報サイトで取引態様が仲介と記載されてるのは客付け、一般媒介等なのは元付け(割とレアかも)
  • 情報の流れは大抵以下の通り
    • 賃貸人→元付け業者→レインズ→客付け業者→Webサイト等→賃借人
    • レインズは不動産業者しか見れない
    • レインズへの登録は半ば義務だが、猶予期間がある
  • 元付業者は賃貸人が大抵地元に依頼するためか地域密着型が多い
  • 仲介手数料は客付け業者、礼金は元付け業者の報酬
    • ので直接元付け業者を使う場合は仲介手数料が0になることが多い

  • 住みたい場所が決まっているなら、その地域の元付け業者を巡ると良い
    • レインズに出るよりも前の物件を紹介してくれることがあるため
    • 仲介手数料が不要になることがあるため
    • 元付け業者は自社物件以外の紹介をしていないことも多い
  • 場所が決まっていない場合は、今住んでる地域の客付け業者を使うと良い
    • 客付け業者の場所はせいぜい店舗への顔の出しやすさ程度なのでそこまで気にする必要はないが
    • 客付け業者が持っている情報はどこもほぼ同じだし、Webサイトにある情報もURLを投げれば元付けに当たって調べてくれるので、信頼できそうな1業者に絞るのが楽(店舗の地域の物件や元請け業者の内情には詳しいことはあるが)
    • すでに懇意の担当者に調べてもらうことにより、囮や問題ある物件をフィルタリングする事が可能だし、こちらの条件を細かく把握しているため気にしている点を予め調べてくれたりもする
    • 元付けとの細かい交渉事をお任せできる利点もある(こちら指定の火災保険を使いたいなど)
    • 管理会社の評判とかも客付け業者ならば聞きやすい
  • 元付け業者は土日休みの場合もある
    • 更に元付けの立ち会い必須の場合は、平日に内見する必要が出てくる
    • そういう物件は条件が良くても埋まりにくくなる
立地

立地は物件情報サイトだけでは分からないことが多いので、別途調べる必要がある。
家賃相場には地理的な事情が非常に強く関連する。
川を1つ越えたり、低地/台地が変わったりするだけで家賃が大幅に下がる事は知っておくと良い。
治安でも相場が大きく変わるが、実際の治安で左右されるわけではなく治安が悪いと「思われている」場所は安い。

建物・部屋

何を検索条件にするかを決めるために。
最も情報はすべて登録されているわけではないので、人気条件以外はあえて検索条件に入れずに別途調査するのもありかと。

  • 家賃
    • 周辺の同等条件の相場と比較
    • 高すぎたり安すぎたりしないか？
    • 安すぎる場合はなにか原因があるので業者に聞いてみる
    • 予算は家賃+管理費で考える
    • 敷金、礼金は1ヶ月が一般的
    • ペット可でも飼う場合は敷金が2ヶ月になったりする
    • 敷金は基本的にほぼ全て返ってくる
    • 敷金が償却となっていたり、敷引となっている場合は返ってこないと考えて良い
      • 慣例を超えて高額な場合は無効
    • 更新料、保険、24hサポート、保証会社費用等にも注意
    • 敷金や礼金、更新料、保証会社費用は、管理費を含まない家賃をベースに計算される
    • 家賃の更新時の値上げは賃借双方の同意が必要
    • 同意に至らなかった場合は法定更新となり、家賃は据え置き
  • 建物構造
    • 鉄筋系(RC/SRC)は地震、火災、騒音(主に空気音)に強いが湿気には弱い場合がある
    • 鉄骨系(S)は地震には強いが火災、騒音には強くない
    • 木造は湿気には強いが地震、火災、騒音には弱い
  • 築年数
    • 古さは案外許容できることが多い割に、家賃の下がり方も大きい
      • 建物は古くても室内はリノベーション済みで綺麗なことも多い
      • ただし物件数は割と少ない
    • 古くて問題になるのは耐震性や時代によるライフスタイルの変化など
      • 耐震性は下記参照
      • 洗濯機置場の場所や大きさ、トイレタンクの形状、エアコン設置場所、宅配ボックスの設置可否などは時代によるものが大きく、現代のライフスタイルに合わせられるかは注意が必要
    • 木造は2000年に建築基準が大きく改正されているのでそれ以降の設計のものが良い
    • 鉄筋系は1971年(旧耐震)と1981年(新耐震)に大きく改正されている
      • 1971年の改正で鉄筋の粘り強さの基準がかなり厳しくなった
      • 1970年代後半以降の物件であれば、倒壊に至ることは稀かと
      • より安全を求めるなら1980年代後半以降のものが良い
      • 1971年より前の物件は危険な可能性が高まる
    • 鉄骨系はよくわかんね
    • 建築基準法に準拠しているかどうかは、築年月(大体竣工日)ではなく建築確認日が基準となる
    • しかし建築確認済証がない物件は多く、その場合は新耐震に準拠していないかどうか(重説事項にあたるかどうか)は以下の基準でみなし判定される
      • 建築確認済証か検査済証がある場合、その日付が昭和56(1981)年5月31日以前
      • 上記がなくかつ居住用建物(戸建て)の場合、表題登記日が昭和56(1981)年12月31日以前
      • 事業用、区分所有建物(マンション)の場合、昭和58(1983)年12月31日以前
  • 広さ
    • 1帖 = 1.62㎡ 表記なことが多い
    • 専有面積や帖数は壁芯面積ベースであって床面積ではないことが大半
      • 床面積は、壁芯面積より1割くらい小さくなる感じ
    • 居室の帖数表記は柱やクローゼット等を含むことが多い
    • 1Kの場合広さの目安は以下の通り
      • ～23㎡くらい：居室6帖程度で、広くなるほどバス・トイレ・キッチン等が人道的になっていく
      • 27㎡くらい：居室が8帖程度になる
      • 30㎡くらい：居室が10帖程度になる。1R/1Kが減ってくる。1DKが増えてくる。
      • 35㎡くらい：居室が12帖程度になる。1R/1Kがかなり少なくなる。1LDKが出始める。
  • 間取り
    • 斜めの壁や柱、梁の形状によっては家具配置が難しくなるので注意
    • 長方形ではない部屋は使いにくい可能性が高い
    • 廊下等のスペースに無駄が多い物件は、専有面積の割に部屋が狭くなる
  • 主要採光面
    • カーテン閉めきる人なんかはあまり気にしなくて良いかと
    • この情報から、建物における部屋の位置の察しが付くので、大通り向きかどうかなどの確認に
  • エレベーター
    • ない場合や2F以上にしかない場合もある
  • 階数
    • 上層階ほど虫が出にくくなる
    • 上層階ほど家賃が高い
    • 最上階は上からの物音に悩まされなくなる
    • 1Fは下への騒音に気を使う必要がなくなるが、湿気や虫、侵入窃盗、覗き等との戦いになる
    • 浸水被害が予想される地域は、相応の階数以上の方が安心感がある
    • あまりに高層階だとエレベーターが止まったときが悲惨
  • 温水洗浄便座
    • バストイレ別かつ十分な広さとコンセントがなければ設置できない
    • 温水なしの冷水のみならば3点ユニットバスに設置できるものはあるが……
  • 室内洗濯機置場
    • 古い物件ではバルコニー設置も珍しくない
    • もっと古い物件では風呂場に設置とかある
    • 今の洗濯機は屋外や風呂場には漏電の危険があるため設置不可とされている
    • 屋外の場合は紫外線ですぐぼろぼろになるのでおすすめできない
  • モニタ付きインターホン
    • 居留守には必須
    • 自分でカメラ設置するなら不要かも
    • オートロックだからといってモニター付きだとは限らない
    • 古い物件はモニタ付きどころかインターホンもなくチャイムだけなんてことも珍しくない
  • オートロック
    • せいぜい勧誘を防げる程度で、不法者の侵入は防げない
    • 勧誘もモニタ付きインターホンがあれば結果はほぼ同じ
    • その割に出入りめんどくさいし、鍵忘れて出た時に絶望する
    • 正直ない方が良いのでは？
  • インターネット
  • 宅配ボックス
    • あると便利
    • なくても近隣のコンビニ受取でなんとかなることもある
  • 定期借家ではない
    • 定期借家だと更新時に追い出される可能性がある
  • 生活動線
    • 今から冷蔵庫に取りに行く、洗濯物を出して干すといった実際の使い方を考え、間取りに問題がないかを確認する
  • 飲食店有無
    • 下階に飲食店が入っている物件は虫が出やすい可能性がある
  • 事故物件
  • 物件のタイプ
    • マンション・アパート・戸建て
    • マンションでも賃貸マンション/分譲マンションや、単身向け/家族向け等で傾向が異なる
    • 分譲マンションは大抵良物件で人気もあり、内見できるようになる前に埋まることも多い
    • 分譲マンションの欠点は、部屋の管理業者とビルの管理業者が別な場合が珍しくないこと(ステークホルダーが増える)、マンション管理規約があるが決裁権はないことなど(部屋の所有者にある)

内見

実際に見てみないとわからないことはたくさんあるので内見は必須かと。
一分人気の物件は内見可能になる前に埋まることもあるが……

色々疑問点を聞くチャンスでもあるので、不明点はどんどん聞く。
客付け業者には一般論を、元付け業者には物件特有の事情を聞ける。
元付け業者が同行していない場合も、客付け業者がその場で電話で確認してくれたりもする。

  • 動画撮影
    • 建物の外観から部屋内部のドアの動き等まで一通り撮影しておくと後々家具配置等で参考になる
    • 写真だけだとどこの写真かわからなくなる
  • 写真撮影
    • 細かい部分は動画では確認しにくいため、写真を撮りまくっておく
  • 寸法
    • 部屋
      • 細かく調べて間取り再現ソフトに入力することで家具配置の検討が用意になる
    • 天井高
      • 意外と重要要素
      • 背の高い家具やロフトベッドがある場合は特に要確認
      • 部屋によって高さが違う場合も多い
      • 逆に高すぎると照明交換が難しくなる問題もある
    • 柱・梁
      • 家具を配置するときに邪魔になるやつ
      • だが重量家具を配置する場合は耐力壁や柱の近くの方が耐荷重が高いのでおすすめ
    • 洗濯機置場
      • 導入できる洗濯機の機種に関わるため、要計測
      • 防水パンのサイズ
      • 水栓、コンセント、排水口の位置
      • 水栓の高さ
      • 奥行きのせいでドア等が干渉しないか
    • トイレ
      • 温水洗浄便座への交換を考慮する場合は要計測
    • カーテン
      • 手持ちのカーテンが使えるかどうか
      • 使えない場合はどのサイズのものを購入すべきか
      • 場合によっては防災カーテンにする義務があるので要確認
    • ドア
      • 大型家具の半出入に支障がないか
  • 換気
    • 新し目な物件なら24時間換気は義務なので心配する必要はない
    • 古い物件は換気口すらない場合があり、換気には窓を開ける必要があるので注意
    • おまけに網戸がない場合もよくある
  • 騒音
    • 車や信号の音などが室内でどの程度7日は実際に行ってみなければわからない
    • 防音カーテンはほぼ効果がない
    • 二重サッシは非常に効果的
    • 隣家との壁を叩いてみて防音性を確認
  • 匂い
    • 臭くないか
    • カビとか
    • 水回りは時間が立ってると臭うこともあるが、掃除で改善される場合も
  • キッチン
    • 単身向けは狭い場合が多い
    • 料理だけでなく食器洗いや食器置き場に不便しないか？
    • コンロの数は足りてる？
    • グリルがない場合も
    • 電磁調理器は火力が足りるか？
    • コンロは交換できる場合も
    • 設備ではなく残置物のことも珍しくない
    • 独立洗面台がない場合は代わりにキッチンを使う場合もあることを考慮
    • 換気扇が弱すぎる場合もあるので注意
  • トイレ
    • 温水洗浄便座かと思いきやただの暖房便座ってことも
    • 自分で交換したい場合は要確認(普通は原状復帰できれば大丈夫)
      • コンセントはあるか？
      • サイズやタンクのタイプは取付可能なものか？
  • 風呂
    • 広さや機能は十分か？
      • 掃除のしやすさは意外と大事
    • 古い物件だとバランス釜なことも
    • バランス釜は追い焚きや保温に強い点が便利だが、浴槽と壁の隙間が掃除不可能だったり換気扇がない場合が多かったりする点がデメリット
    • バランス釜でない場合も、浴槽周りに隙間がある場合があり、そういったところはカビの温床となる
    • カランが一時止水できないタイプの場合もあるが、シャワーヘッド交換などでなんとかなる
    • フルオートバスがあれば朝起きた時にすでに風呂が入っているなどできて非常に便利
    • 浴室乾燥は乾燥機を持っている場合はほぼ不要
      • 洗濯物は吊るす場所さえあれば扇風機等で風を当てていれば十分に乾くため
      • 浴室自体の乾燥は、扉を締めて乾燥機を常時回していれば問題ないよう設計されている事が多い
  • 水圧
    • 水圧が弱い場合もあるので注意
  • 立て付け
    • 窓やドアに問題はないか
    • あったら修繕してくれるかどうか
  • 日当たり
    • 必要に応じて
  • ドアの可動範囲
    • 家具・家電の配置を考える上では必須
  • 段差
    • ルンバを運用する場合は乗り越えられない段差がないかを確認
  • 電波
    • 電波の入りにくい部屋はないか？
  • コンセント・ブレーカー
    • ブレーカーのアンペア数(稀に変更を渋られる場合がある)
    • コンセントの位置と数は十分か？
  • 配管
    • キッチンや洗面台等の配管に異常は無いか？
  • 照明
    • 照明の位置、数、種類、動作に問題ないか？
    • 引掛シーリングではなく交換に電気工事が必要なタイプである場合も
  • 鍵の種類
    • 気にする人はピッキングに強い鍵にできるかなどを確認
  • インターネット
    • 配線方式を調べる
    • 光配線(光コンセント)か？LAN配線か？VDSLか？
    • 配線方式によって利用できるプランと速度が異なる
    • 変更等できるかどうかもその場で元付けに確認
  • 加工可否
    • 例えば洗濯機置き場の水栓をカベピタ水栓に変更したい場合それが可能か？など
  • 共用部
    • メンテ状況はどうか？
    • 住人が廊下に邪魔なものを置いたりしていないか？
  • 隣家
    • 隣家の雰囲気はどうか？
    • 隣のバルコニーを見てみたりとか
  • 住人
    • どういう層の住人がいるのか？(元付けに聞けば大抵分かる)
    • 多い苦情はあるか？
  • エレベーター
    • エレベーターは1Fからあるか？
    • エレベーターの広さや速度は十分か？
  • ポスト
    • ポストは綺麗に保たれているか？
    • サイズは十分か？
  • ゴミ捨て場
    • 常時ゴミ捨て可か？
    • 敷地内ゴミ捨て場があっても常時可能とは限らない
    • 広さや綺麗さは？
  • 掲示板
    • 掲示板の警告などでどういった問題が起きているのか分かる
    • 独自のルールが有る場合も
  • 退去理由
    • 前の住人の退去理由が参考になることも
  • 管理会社の評判
    • 退去時やトラブル時に揉めないように、客付けに相談できる場合は聞いてみるのも良いかと
  • 物件周辺
    • 実際に歩いてみてかかる時間や雰囲気等に問題がないか？

契約

申し込み→審査(2週間程度)→契約という流れ。
申込み時点で仮押さえとなり他の人は申し込みできなくなるが、契約するまでは確定しない。
会社員の場合は審査に落ちることは殆どないらしい。

契約にあたっては重要説明事項(重説)や特約の確認が非常に大切となる。
また宅地建物取引士(いわゆる宅建)による重説が義務となっているため、そうでない運用の不動産屋はまともではない。
宅地建物取引業法を眺めておくと役に立つ場合もある。

  • 国交省のガイドライン
  • 火災保険
    • 火災保険は選択の自由がある
    • 元付け業者が代理店になってることも多く、指定の保険に入るよう言われることもあるが、交渉の余地あり
    • 指定されたものの補償内容が満足できるものとは限らないため
    • 借家人賠償、個人賠償の補償額が多いことと、弁護士特約があることは重要かと
    • 家財補償額は割とどうでもいい
    • 元付け業者は借家人賠償の内容しか気にしないと思う
    • 一人暮らしでの相場は0.5～1万円/年くらいか？
  • 保証人・保証会社
    • 最近では保証会社必須の物件が多い
      • おそらく元付け業者にとっては紹介料をもらいつつ審査の手間を省ける上に保証人よりも確実性が高いというメリットがあるためかと
    • 保証人だけのところもあれば、どちらか選べる場合もある
    • 保証会社も複数のプラン・会社を選択できる場合もある
    • 保証会社の相場としては、初回が家賃の30～50%で更新が1万円/年程度か？
  • 24hサポート
    • 鍵紛失などで管理会社が24hサポートするのは難しいため必須な場合が多い
    • 連絡等で連携しているためか、指定の業者でないとダメと言われる
      • 火災保険に類似サービスが付帯していたりするのだが
    • 相場は1.5～2万円/2年くらい？
  • 特約
    • どのような特約があるかは超重要なので必ず確認すること
    • 特約があっても無効となる場合もあるが、予め承知しているというのはそれだけで十分不利になるので、あまりにもひどい特約は避けるべきかと
  • 入居日
    • 自分の都合にあった入居日にできるかどうか
    • 2週間程度は引き伸ばせることが多い模様
    • 事前搬入したい場合は入居日や火災保険の適用開始日等と合わせて交渉すべし

あとは思い出したら追記変更したりするかも。

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